Rivalutazione Immobili
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Rivalutazione beni immobili d'impresa

ex art. 15, commi da 16 a 23 del D.L. 29/11/2008, n. 185.

 

 

 

Il Decreto Legge in oggetto attribuisce alle imprese la facoltà di rivalutare i beni immobili consentendo di allineare i valori contabili ai reali valori di mercato di detti beni; si evidenziano di seguito i principali aspetti della normativa, esemplificandoli poi in relazione al caso della “XXXXX S.n.c.”.

 

 

PREMESSA:

 

 

Il Decreto stabilisce:

  1. la possibilità di rivalutare i beni immobili risultanti dal bilancio relativo all'esercizio in corso alla data del 31/12/2007;

  2. la necessità di effettuare detta rivalutazione nel bilancio relativo all'esercizio 2008;

  3. la possibilità di attribuire rilevanza fiscale al maggior valore attribuito ai beni rivalutati mediante il pagamento di un'imposta sostitutiva.

 

AMBITO OGGETTIVO:

 

Come prima ricordato la rivalutazione ha ad oggetto i beni immobili di proprietà dell'impresa. Essa deve riguardare obbligatoriamente tutti i beni appartenenti alla medesima categoria omogenea. A tal fine, ai sensi del co. 17, art 15 del D.L., i beni immobili vanno distinti in due categorie omogenee: quella degli immobili ammortizzabili e quella degli immobili non ammortizzabili.

 

 

AMBITO SOGGETTIVO:

 

 

Limitandoci per quanto attiene a tale punto a ciò che interessa al caso pratico che si andrà ad esemplificare in seguito, si ricorda che la Circolare n. 11/E del 19/03/2009 e n. 22/E del 06/05/2009 dell'Agenzia delle Entrate hanno espressamente confermato l'estensione della possibilità di effettuare la rivalutazione anche per le società di persone in contabilità semplificata.

 

 

MODALITA' DI RIVALUTAZIONE:

 

 

Così come chiarito dalla Circolare 22/E del 06/05/2009 la rivalutazione deve operare in maniera tale da tenere separato il valore del fabbricato rispetto a quello del terreno sottostante.

I due maggiori valori da attribuire a tali cespiti dovrà essere attestato da una perizia di stima redatta da un esperto o “sulla base di altro metodo che individui distinti valori o sulla base di una valutazione degli amministratori” (si consiglia comunque vivamente di ricorrere alla valutazione di un esperto per liberare gli amministratori da qualsivoglia responsabilità).

Una volta stabilito l'attuale “valore di mercato” degli immobili da rivalutare questo deve essere confrontato col “valore netto contabile degli stessi”, ovvero con l'importo con il quale essi risultano essere iscritti in contabilità al netto degli ammortamenti operati nel corso degli anni.

Tale differenza (riassumendo: Valore di mercato da perizia – Valore netto contabile) viene assoggettata ad imposta sostitutiva (per semplicità, data la natura della società per la quale si scrive la presente relazione e dato lo scopo dichiarato per il quale si vorrebbe operare la rivalutazione, si omette tutto il discorso sulla possibilità di rivalutare solo “ai fini civilistici”).

Detta imposta sostitutiva ha un aliquota diversa per il fabbricato e per il terreno su cui esso soggiace, e precisamente:

  • 3% da applicare sul maggior valore attribuito al fabbricato

  • 1,5% da applicare al maggior valore attribuito al terreno.

Si sottolinea per completezza che è espressamente prevista la possibilità di effettuare una rivalutazione che si attesti ad un valore intermedio compreso tra il valore di mercato del bene e quello contabile dello stesso (tale scelta comporta un risparmio immediato in termini di imposta sostitutiva, tuttavia genera un maggior aggravio fiscale futuro qualora si venda il bene, come meglio si dirà in seguito).

 

 

TERMINI E MODALITA' DI PAGAMENTO DELL'IMPOSTA SOSTITUTIVA:

 

 

La predetta imposta sostitutiva deve essere versata a scelta del contribuente:

  • in un'unica soluzione, entro il 16/06/2009 (oppure entro il 16/07/2009 con la maggiorazione dello 0,40%);

  • in tre rate, di cui la prima da versare come sopra e le altre entro il 16/06/2010 e il 16/06/2011. In tal caso saranno dovuti gli interessi legali nella misura del 3% da versare contestualmente al versamento di ciascuna rata.

Detti importi possono essere compensati e ravveduti.

L'omesso o tardivo versamento dell'imposta sostitutiva non rileva ai fini del perfezionamento della rivalutazione in parola (che si riterrà perfettamente valida), generando unicamente l'iscrizione a ruolo.

 

 

EFFETTI DELLA RIVALUTAZIONE:

 

 

Con la rivalutazione degli immobili ed il pagamento dell'imposta sostitutiva si generano due effetti:

  • a decorrere dal 01/01/2013 sarà possibile dedurre dal reddito d'impresa maggiori quote di ammortamento grazie al più elevato valore contabile delle immobilizzazioni sulle quali essi sono calcolati (prima del 2013 invece i maggiori ammortamenti incideranno unicamente sul bilancio civilistico ma non avranno alcuna rilevanza ai fini fiscali);

  • a decorrere dal 01/01/2014 nel caso di cessione a titolo oneroso, di assegnazione ai soci o di destinazione a finalità estranee all'impresa, l'eventuale plusvalenza/minusvalenza che si genererà verrà calcolata prendendo come riferimento il valore del bene rivalutato (esemplificando: Prezzo di vendita – Valore netto contabile post-rivalutazione = Plusvalenza).

    Qualora invece il bene venga ceduto/assegnato ai soci prima dell' 01/01/2014 la rivalutazione non produrrà effetti ai fini fiscali ed il calcolo prima ricordato prenderà in considerazione i valori ante-rivalutazione.

 




IL CASO DELLA “XXXXXXXXXX S.n.c.”:

 

La società risulta avere iscritti tra le proprie immobilizzazioni i seguenti immobili:

 

  • tre locali destinati all'attività caratteristica della società;

  • un locale destinato ad uso abitazione.

 

La volontà dichiarata è quella di operare la rivalutazione unicamente sui locali destinati all'attività caratteristica.

Detta ipotesi è praticabile in quanto, come ricordato in precedenza, il Decreto pone l'obbligo di rivalutare “tutti i beni appartenenti alla medesima categoria omogenea”, ovvero immobili ammortizzabili e immobili non ammortizzabili, verificando l'appartenenza all'una o all'altra categoria sulla base della “qualificazione fiscale del bene”.

Nel caso in oggetto i tre locali destinati all'attività caratteristica (strumentali per natura) sono sicuramente beni ammortizzabili, mentre il locale destinato ad abitazione si configura come non ammortizzabile, quindi appartenente ad una categoria diversa e pertanto avente la possibilità di non essere rivalutato insieme agli altri.

 

Passando al calcolo dell'imposta sostitutiva da versare gli immobili presentano i seguenti valori:

 

COSTO STORICO: € 59.393,00

F.do AMMORTAMENTO: € 21.382,00

VALORE RESIDUO: € 38,011,00

 

A fronte di tali valori contabili (al 31/12/2008) gli immobili in oggetto presentano il seguente valore di mercato (così come da perizia allegata):

 

VALORE DI MERCATO: € 1.000.000,00.

 

Tutti i valori suesposti sono da considerarsi comprensivi sia del valore attribuibile al fabbricato che di quello ascrivibile al terreno sottostante.

Detti valori devono tuttavia essere scissi.

Secondo il dettato del Dl. 223/06 l'importo imputabile al terreno non può essere inferiore al 20% del costo dei fabbricati strumentali.

Per quanto sopra i valori contabili possono essere pertanto così scissi:

 

Costo Storico FABBRICATO: € 47.514,00

Costo Storico TERRENO: € 11.879,00

Totale: € 59.393,00

 

F.do amm.to FABBRICATO: € 17.106,00

F.do amm.to TERRENO: € 4.276,00

Totale: € 21.382,00

 

 

 

VALORE RESIDUO FABBRICATO: € 30.408,00

 

 

VALORE RESIDUO TERRENO: € 7.603,00

 

 

 

Considerando valido lo stesso criterio di ripartizione anche per il valore periziato dell'immobile si ha:

 

 

 

Valore di mercato FABBRICATO: € 800.000,00

 

 

Valore di mercato TERRENO: € 200.000,00

 

 

Totale: € 1.000.000,00

 

 

Il VALORE MASSIMO DI RIVALUTAZIONE sarà pertanto:

 

 

FABBRICATO: 800.000,00 – 30.408,00 = € 769.592,00

 

TERRENO: 200.000,00 – 7.603,00 = € 193.397,00

 

Concludendo l'imposta sostitutiva a debito sarà:

 

769.592,00 x 3% = € 23.088,00

 

 

 

Pagabile come ricordato in precedenza in 3 rate da € 8.663,00 con scadenza: 16/06/2009; 16/06/2010; 16/06/2011 (maggiorate dell'interesse legale del 3%).

 

 

 

 

Si ricorda che in base ai valori prima utilizzati l'eventuale vendita dei tre immobili senza aver effettuato la rivalutazione comporterebbe il pagamento per i soci della S.n.c. delle imposte secondo le ordinarie aliquote per scaglioni da calcolarsi su una plusvalenza di oltre € 900.000,00.

 

 


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